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第一上海發布研究報告稱，予中國海外發展(00688)“買入”評級，預計2023-25年的歸母核心凈利潤為250/267/312億元，目標價26.26港元。公司土儲高度聚焦高能級城市，并擁有穩健的運營能力和財務結構，盈利能力行業領先，有望在行業轉折期獲得更大市場份額。2023年Q1銷售額強勁上升73%至836億元，該行預計中國海外發展全年銷售額有望領跑行業。同時，融資能力和成本上的優勢，將使公司獲得更多的優質及低成本土儲，支持公司持續提升盈利及長遠發展。

第一上海主要觀點如下：

2022銷售金額排名上升至第五位

2022年公司實現合同銷售額約2947.6億元，同比下降20.2%，排名上升至第五位，權益銷售金額排名第三位。合同銷售面積約1387萬平，同比下降26.6%。合同銷售均價21251元/平方米，同比增長8.7%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一二線城市合約銷售金額占比提升至65%，30個城市市占率位居當地前三，其中北京合約銷售近500億元，保持市占率第一。公司宣派末期股息每股40港仙，全年派息率30.8%（歸母核心凈利潤口徑）。

土地投資規模行業領先，土儲高能級城市布局

2022年公司抓住行業洗牌機遇，通過招拍掛、收并購、城市更新等多元化拿地方式，新增總購地金額1209億元，占2022年全年合約銷售金額41%，對應貨值2403億元，其中一線及強二線購地金額和貨值占比均超過85%。截至2022年底，公司總土儲約6842萬方（其中中海宏洋土儲為2453萬方）。公司（不含中海宏洋）在一線及強二線土儲占比為64.8%，按貨值計算占比為76%。集團旗下系列公司已售未結轉金額為2453億元（不含中海宏洋為1727億元），總可售貨值為7900億元，為后續的業績穩中有升提供充足保障。

利潤率維持行業領先，融資成本優勢明顯

期內公司整體毛利率為21.3%，同比下降2.2個ppt，但處于行業較高水平；歸屬股東的核心凈利潤率為13.5%（扣除稅后投資物業公允價值及匯兌損益），處于行業領先地位。公司資產負債率約54.58%，凈負債率約38.96%，平均融資成本約3.57%，同比略升2個基點但處于行業最低區間。公司在手現金約1103億元，現金短債比約2.16倍，資本儲備充足，公司得以在行業企穩回升的過程中把握市場機遇，獲取優質項目。

投資業務穩步增長，資源儲備足

期內公司投資物業板塊（含寫字樓、購物中心、長租公寓、產業園區、康養等）收入增長1.8%（剔除減租影響，同比增長6.9%）至52.6億元，主要得益于公司克服疫情影響，加快項目入市，新增15個運營項目。同時公司加速輕資產業務拓展，管理規模達94萬方，占整體管理規模的12%。寫字樓出租率逆市提升8.5個ppt至87%，購物中心出租率93.2%，整體銷售額同比增長11.2%，經營持續向好。2023年公司計劃入市項目20個，公司目前在營及儲備面積分別為665萬方及390萬方，將在未來有力支持商業板塊長期穩健增長，提高整體業績韌性。

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