3月30日，寶龍商業(09909)舉行2022年度業績發布會。會上，寶龍商業表示，2023年計劃開業13個項目，其中寶龍廣場8個，寶龍天地5個；公司將重點打造杭州的拱墅寶龍廣場籌備期開業項目。據公司介紹，杭州拱墅寶龍廣場位于杭州武林北桃園板塊，計劃在今年年底12月份開業，體量達到20萬方，是地鐵4號上的TOD商業項目。

公司還表示，目前商場消費已經逐漸恢復，尤其是玩、吃、體驗等方面，很多餐飲業已經超過了2019年的水平，而零售方面的恢復還需要隨著市場環境和消費信息的增加來逐步恢復。預計從5月份開始，恢復情況將會更好，我們對2023年的寶龍商業經營充滿信心和希望。

公告顯示，2022年，公司實現營業收入25.49億元，同比增長3.5%;歸母核心凈利潤5.17億元，同比增長4.8%。與此同時，公司擬派發末期股息每股0.15港元，持續回饋股東。公司實現商業運營業務收入20.58億元，同比增長2.0%，占總收入的80.8%，其中來自第三方項目收入2.11億元，同比保持正向增長;住宅物業業務實現營收4.91億元，同比增長9.9%。盈利方面，公司利潤依然保持正向增長，實現毛利潤8.34元，毛利率穩定在接近33%。

(資料圖片)

截至2022年12月31日止年度，集團商業運營服務業務分部實現總收入約為20.58億元，較截至2021年12月31日止年度約20.17億元增加2.0%;已開業建筑面積約為1060萬平方米，較2021年同期990萬平方米增加70萬平方米;已開業項目數93個，較2021年同期88個凈增5個;合約建筑面積約為1520萬平方米，較2021年同期1410萬平方米增加110萬平方米。

截至2022年12月31日，集團住宅物業管理服務已交付項目92個，總已交付建筑面積約為1940萬平方米;已簽約項目140個，總簽約建筑面積約為3070萬平方米。

以下為智通財經APP整理的業績發布會問答實錄：

問：目前市場環境下，獨立外拓能力可能變得越來越重要。公司提高了外拓目標，想了解公司對外拓能力培育的新戰略和應對競爭的優勢和想法是?

答：關于外拓，徐總在商業董事會上介紹了未來戰略的聚焦，包括業務聚焦在商業和地產，戰略聚焦于長三角;目標的話，預計今年外拓目標不低于80萬平方米，會穩步發展，注重質量而非數量。獨立董事也提出建議，未來會聚焦于高質量的好項目，而不是在于多。

問：請問管理層如何看待今年線下消費復蘇的情況?還有一季度不同城市和業態結構的經營數據修復情況如何?有哪些趨勢?

答：從春節以來，特別是3月份以來，該項目的客流恢復情況非常好。從業態分布來看，餐飲恢復最快。服裝業態因為去年疫情的影響，我們對其進行了微調并引進了高端化妝品和精品女裝等業態。我們也在尋找未來可以替代服裝業態的業態，如珠寶業態。此外，我們更注重商業場景和服務，發布了寶龍4G的營銷活動，并針對每個季度的聲音、顏色、味道和情感等做了詳細的策略發布，以提升整個項目的影響力和經營能力。未來，我們將進一步人性化布置商業場景，提供更好的體驗感。

問：想了解公司運營團隊的穩定性和人才激勵、培育方面的新規劃和想法是?

答：實際上隨著去年疫情的影響，我們確實對我們的整個組織架構以及人員做了適當的優化，這也是一個企業在發展過程當中所必須的，因為我們要挑最精的，所以在這一次的業績發布會以后，我們也會對外發布我們寶龍的商業的人，就是所有管理層以及我們主要經理人的平均年齡。未來寶龍商業的人均年齡會更加年輕，我們也對外發布了我們的寶龍一樣的計劃，專門招90后和00后的優秀的人才加入我們團隊，越做商業會越來越年輕，越來越時尚。

同時我們在春節以后也新成立了六大招商中心，六大城市招商中心，在總部的集團招商中心的統一的協調下，我們在寶龍商業的深度聚焦的核心區域。我們在上海、南京、杭州、寧波以及我們的福建和山東成立了六大城市招商中心，這樣子我們加上集團招商中心，這6大招商中心加起來，可以承攬我們整個寶龍商業品牌當中80%的招商資源。所以我們對于團隊來講，沒有不但沒有太大的影響，我們核心管理層也非常穩定，最主要的是未來我們會更加年輕，更加有活力，更加能夠勝任和面對新時代的商業的發展。

問：目前，我們看到13個即將開業的項目中，第三方項目的比例正在增加。所以，請問公司未來自有項目和第三方項目的占比規劃是什么?

答：我們有很多未開發的地產項目，約400萬方，將在兩三年內完成開發。因此，未來每年我們將有大約10至15個自有項目，每個項目大約10萬方，總管理面積為100萬方至150萬方。此外，每年我們還能拓展至少80萬方的面積。因此，每年我們將新增200萬方以上的管理面積。

問：請問我們公司目前貨源會銷的比例是多少?行業內許多公司都在提出一個概念，即打通集團內部各個業務體系的會員共享，想請問公司在這方面的考慮和規劃是什么?

答：截止到去年年底的時候，我們會員的話將近是接近1000萬。去年的話，我們的會員數量增長非常快，達到了500萬。這主要是因為疫情期間我們大力發展線上營銷，吸引了很多會員。之后我們又在廣場內舉辦了很多落地性活動，把線上會員吸引到線下來消費，從而提升了會員銷售占比，現在會員銷售已經占到了整個銷售的24%。另外，我們在去年還做了一個比較重要的事情，就是把所有會員的權益打通了，讓他們可以在全國所有廣場享受權益。今年我們的目標是讓會員權益更加豐富，不僅可以在商業場所享受權益，也可以在集團內的酒店和藝術中心享受會議權益，來提升寶龍會員的價值。

問：關于提升老項目經營績效的具體策略和指標的問題，請問管理層可以解答一下嗎?

答：關于老項目提升的指標，主要包括出租率、租金收入、兩者取高的項目的抽成租金、其他收入以及成本控制等方面。出租率要確保每一平方米都能產生收益，理想的出租率在98%到100%之間;兩者取高的項目需要提高抽成租金，同時對營銷活動、線下場景布置、會員粘性等方面進行研究，提高會員貢獻占比;平臺的其他收入也是重點發力的方向之一;在項目成本方面，通過優化管理系統來控制成本。這些方面綜合起來，可以提升老項目的經營績效。

問：關于寶龍商業毛利率的趨勢問題。過去幾年，我們的毛利率一直在提高，但2022年略微下降，其中商業運營的毛利率仍在提高。請問未來對于毛利率的趨勢如何，是否會保持前幾年的提升趨勢?考慮到2022年是一個特殊的一年，那么未來的趨勢會是什么樣的呢?

答：公司2022年毛利率下降的原因有兩個，一是疫情影響導致出租率下降，商戶緩繳措施影響毛利率;二是計劃推遲的項目導致顧問咨詢收入下降。未來毛利率會穩定在30%到33%左右，因為公司注重成本控制，外拓項目占比增加但競爭加劇也會有一定影響。

問：關于公司在智慧商業方面取得的突破，包括業績考核智能化、引入AI進行風控管理等，這些管理上的變革會帶來哪些影響?

答：去年我們在智慧商業方面取得了不錯的成績。我在最近的一次演講中也分享了我們的管理系統的進展。我們主要實現了以下三個方面：第一個是業績中心，能直觀地顯示全國商業項目的排名情況。第二個是資產沙盤，用于推演新項目的籌備開業中的收益和營運期間的改造。第三個是數字化的考核系統，包括招商、營運和工程物業等方面，使管理更自動化。通過這些系統，我們的目標是解放人力資源，讓員工去做面對面的問題，面對消費者、投資者和經營者，而不是去管理指標。

智慧商業的另一個方面是風險管理。我們已經升級了智能風險官和風控官至2.0版本。傳統的審計方式存在漏洞和管理缺陷，而智能風險官和風控官可以自動發現指標預警并向管理層和項目負責人發送信息。它們還具有對比能力，在寶龍系統內部或行業中自動評估商務條件和租金水平。此外，它們具有自我學習能力，可以學習寶龍商業的好經驗和模式，并推薦好的模式。

同時我也預告一下，我們正在研究一種專門用于消費者感知的AI技術，因為現在我們對商場的評估主要依賴于大眾點評和暗訪飛行檢查，這種技術已經很落后了。我們正在開發一個專門針對消費者的AI工具，消費者到達我們項目后，可以直接與AI交流，將他們對商場服務的感知反饋到我們的系統中，以幫助我們提高服務和業務水平。

問：從全國來看，購物中心每年開業的增速出現放緩，是否意味著行業整體已進入存量時代?請介紹一下存量時代的核心競爭能力主要是什么?

答：隨著房地產市場和土地供應的影響，商業地產的新開發放緩，進入存量時代。但實際上早就在談論進入存量時代，因此商業發展的核心競爭力主要包括以下四點。首先是組織能力，對于企業來說，擁有強大的組織能力是關鍵，包括組織架構和系統的先進性。

第二個競爭力在于招商能力。現在的招商已經跟以前完全不一樣了，需要在各個城市成立招商中心，與上千個商家品牌直接接觸，因為現在跟購物中心相關的業態發展已經發生了很大的變化。

第三個是運營能力，其中最關鍵的是提供給消費者最好的場景體驗和增加會員粘性。如果會員消費占比能達到40%，就不再需要不斷增長客流量。未來的運營端需要更多關注市場推廣活動帶來的會員粘性的增加。

第四，創新能力也至關重要，需要有年輕人的參與，并關注消費習慣和心態的變化。

問：疫情放松后，經濟和消費都明顯復蘇，想請管理層分享一下前兩個月觀察的商場消費復蘇情況，以及如何看待未來線下消費發展的趨勢?

答：其實在二月份時還不太明顯，因為疫情放松后，從去年十一、十二月開始到今年一月，除了春節影響外，我們經歷了很大的困難。剛開始放松時，實際上上海幾乎沒人，因為大家都不來。真正的恢復是在所有人都養成好習慣后才開始的。從今年春節后逐漸恢復，現場觀察客流已基本恢復，但客人的主要目的是逛街、玩、吃，購買方面還有待恢復。

目前商場消費已經逐漸恢復，尤其是玩、吃、體驗等方面，很多餐飲業已經超過了2019年的水平，而零售方面的恢復還需要隨著市場環境和消費信息的增加來逐步恢復。預計從5月份開始，恢復情況將會更好，我們對2023年的寶龍商業經營充滿信心和希望。

關鍵詞