2022年的上半場業已結束，正值港股業績密集披露的窗口，投資者偏向于在波動的市況中尋找穩健成長、具備韌性的標的。對于尚處于板塊估值底部的物管企業而言，當前無疑正處于政策回暖和行業環境邊際改善之時，想要從中尋找成長性與確定性兼備的個股，中期業績則成為了投資者重要的參考依據。

在資本市場審慎對待物管企業時，不變的依然是投資者對企業成長性的考慮。而物管企業的增速來自于整體規模的擴大，來自于企業在行業市占率的提升，也來自于效率提升帶來的盈利能力提升，以及服務滿意度提升基礎上多元業態的進步。

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8月25日，全國綜合性物管企業康橋悅生活(02205)發布了2022年中期業績。在這份財報中，我們將看到公司韌性增長的一面及穩步前行的發展底色。

合約、在管面積高速增長，第三方拓展能力出色

用“厚積薄發，蓄勢高飛”來形容悅生活的中期業績再合適不過了。

從核心財務數據上來看，2022上半年，該公司實現收入約3.72億元(人民幣，單位下同)，凈利潤約5670萬元，整體毛利率保持穩定，凈利潤率較2021年同期增長1.4%至15.2%。

就經營層面而言，2022上半年，悅生活在合約面積、在管面積的規模拓展上取得了長足的進步。截至2022年6月30日，公司在管項目數量為199個，合約面積約為6110萬平方米，較2021年同期增長37.7%;在管面積較2021年的約1990萬平方米增長48.4%，達到約2950萬平方米。合約面積和在管面積的雙高位數成長，極大程度上為其后續業績的長遠釋放奠定堅實基礎。

值得一提的是，受益于在管面積的成長，年內悅生活的業務得到有效提升。而期內，公司錄得物業管理服務收入約2.24億元，占總收入60.3%，較2021年同期增長38.0%，展現穩中向好的可持續發展態勢。

除了規模方面的亮眼成績，悅生活上半年依然展現出不俗的第三方的外拓能力。數據顯示，集團第三方面積占比持續增長，合約面積中第三方開發商占比達到79.6%，約為4870萬平方米;在管面積中第三方開發商占比達77.5%，約為2290萬平方米，充分說明市場和客戶對悅生活的認可。

倘若以區域劃分，能夠鮮明看到，近年以來悅生活保持著深耕河南的同時，其業務范圍逐步擴張至浙江、江蘇、湖北、河北、廣東、山東、陜西等核心區域。常年累積的品牌效應和優質服務令公司能夠憑借高效的運營能力，在全國范圍內快速復制成功模式，從而實現規模的快速提升。

能夠在業務版圖穩步擴張的同時，還維持著第三方面積占比的快速成長，本身已在一定程度上驗證了市場對悅生活的認可，這也將令公司的規模結構和面積來源進一步得到優化，保證其盈利能力的穩定。

多元業態協同發力，打造盈利新引擎

2022年，悅生活步履未歇，致力于由傳統的住宅物業業態橫向擴張至非住宅物業及城市服務產品線版圖，上述業態中包括商寫、產業園、高校、醫院、軌道交通、環衛服務、銀行等多樣化場景，并借此發展契機縱向朝產業板塊深耕孵化。

在以多元業態拓展為核心，打造高競爭壁壘的同時，悅生活也在持續推動資金資本層面的財務優化以形成良性財務生態，截至2022上半年，公司在手現金及現金等價物達5.13億元，資金面的充裕成為夯實其業務長期穩定發展的財務基礎，也有助于公司穿越周期，行穩致遠。

對于悅生活而言，實現高效優質的成長，與其“三大產品品類”+“一主兩翼”多維度布局有著密切關聯。

智通財經APP了解到，該公司的“一主兩翼”的發展策略，指的是以服務為主，持續提升服務能力;左翼是持續推動市場化的拓展能力，持續的拓展物業管理的面積，增加服務規模;右翼是加強在智能科技方面的投入和建設，滿足業主以及員工各種服務訴求，提升運營效率。

在“以服務為主”的“主心軸”上，該公司以實現成為美好生活與智慧城市服務商的愿景，始終堅守為客戶提供“滿意+驚喜”的服務初心。近年，公司推出高端服務品牌“悅熙服務”，該服務平臺由“悅熙管家”、“悅熙禮賓”、“悅熙美工”、“悅熙智工”四大板塊組成，可提供包含財富管理、商務旅行、健康體檢、養生美容、教育游學、專屬私宴、綠色公益在內的7大服務模塊，每部分均代表了悅生活的最高服務標準。

在兩翼的打造上，出色的市場化拓展能力促使悅生活的規模穩步擴張。不僅如此，公司不斷強化非住宅業態布局，現已形成了主打住宅服務的“悅生活”，主打寫字樓、商業和產業園服務的“悅商管”和主打城市服務的“悅城服”三大產品品類，呈現并駕齊驅的均衡發展態勢。

此外，集團持續并購也為其產業結構優化提供了有效支持，如河南鼎峰物業就涵蓋寫字樓、住宅及中小學等多種業態。通過在資本端的發力，進一步豐富公司的業務形態，以此增厚公司規模經濟效益。

2021年11月，悅生活與鄭軌置業聯合成立了河南軌道悅生活物業管理有限公司，探索城市物業項目，目前在管項目包括鄭州地鐵一號線、城郊鐵路一期二期、周口扶溝環衛項目等，未來還將在城市服務方面持續發力，確保公司擁有長遠且可持續的發展空間。

財報顯示，悅生活期內非住宅類物業的在管建筑面積約為390萬平方米，同比增長61.6%。更為亮眼的是，本次中績還披露了公司上半年城市服務營收，達970萬元?？梢姟皭偵坦堋迸c“悅城服”的布局已初見成效，并將隨著業態規模的不斷拓展，具備持續提升的可能。

因此，對非住業態和增值服務的打造正在快速拓寬悅生活的成長邊界。注重多元業態對外拓展和服務能力的提升，已為該公司實現業態、空間和角色的全方位突破，也有望成為公司新一輪高速成長的發展引擎，推動其經營業績和業務版圖的厚積薄發。

綜上所述，悅生活打造多業務協同為其構筑了顯著的核心競爭壁壘和高速成長曲線，未來將協同促成穩健的經營。展望未來，公司更將以輕資產、現金流穩定的屬性為其估值提供支撐，而穩健成長的業績指引將為估值提升創造想象空間。我們持續看好物管行業的多業態、內生外拓轉型發展，也有理由相信悅生活的綜合實力和成長空間，及其內在潛力即將釋放的明朗前景。

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