無物業公司入駐的自治小區，每個月的物業管理費僅0.35元/平方米，收取比例能達到100%。更厲害的是，通過5年努力，業委會讓小區從無法運轉到年年有結余，最近甚至用結余的14萬元拓建了內部停車場。

“底氣”何來?日前，記者實地走訪，探一探這個無物業小區——北侖區戚家山街道蔚斗一區的自治經驗。

4年結余14萬元，用于停車場拓建

蔚斗一區建成于1992年，老舊小區基礎設施差、環境臟亂的毛病，這里曾經都有。可這幾年，小區在一次次改造提升后，煥然一新：地面整潔，綠化蔥郁，有門禁系統，有電動自行車充電樁，有公共晾衣竿，有供休閑娛樂的小公園和健身器材，角角落落里還布置了溫馨有愛的墻繪和景觀小品。

前幾天，小區又發生了大變化：58幢居民樓后方的1400平方米荒地被平整翻新，改造成了一個能容納67輛車的停車場。資源的盤活，給居民們帶來的是實打實的福利，小區停車位供需缺口基本被填補。

“我們小區面積不大，邊邊角角的地方都利用起來了，但即便這樣，原先也只能騰出171個停車位，按照一戶一車位的話，還有七八十輛車是停不進來的。”采訪當天，業委會主任程明法帶著記者來到這處剛剛改造好的停車場。

多部門對接協調，厘清產權歸屬，清理平整荒地，硬化路面，施劃車位……記者了解到，在蔚斗社區黨委支持下，停車場改造花了一個多月。其中，一部分建設資金由街道、社區負擔，另有14萬元從小區物管費里支出。

14萬元，對于中高檔小區來說并不算多，但這是蔚斗小區4年來的結余。因為這個小區物管費收費標準每月僅0.35元/平方米，除此之外，就只有停車收入和幾間經營用房的租賃收入，無廣告投放收益。

可就是這樣一個經費“捉襟見肘”的小區，這幾年自治下，人居環境越變越好。

制定小區公約，規范不文明行為

蔚斗一區真正采取自治模式，要從5年前說起。2017年，新一屆業委會上任。這是一個“紅色”業委會，9名成員中有5人是黨員。在業委會調動下，17棟居民樓還陸續發展了17名樓道長，其中10人是黨員。

為了提升服務能力和專業素養，社區黨委以建強業委會為目的，推動增能培養計劃在蔚斗一區試點，通過不定期的交流討論，拓寬業委會成員的工作思路，共話管理，共議難點。蔚斗社區黨委書記楊挺介紹，為實現良性、和諧管理，培育計劃中還引導鼓勵小區自行撰寫制定居民公約，形成符合小區實際的制度。

事實證明，黨建引領下的“紅色”業委會自治見成效。業委會9名成員用5年時間，把小區改變成他們和居民想象中的美好家園。唯一不變的是0.35元/平方米/月的物管費標準。

小區一共17棟樓，584戶，住房面積大多在六七十平方米。這一屆業委會上任時，賬面上不僅沒錢，甚至還欠著保潔、保安等工作人員4個月的工資。2018年起，物管費收繳率達到100%，每年12月，居民們就會早早把次年的費用交上。

物管費收繳率100%，在于點滴變化被看到、被認可，也在于小區公約的先行制定并順利推動。

“2017年，我們首先發動一批熱心居民結清物管費，把欠的賬先補上，然后一口氣干了三件事，清潔衛生、補種綠化以及規范停車。”程明法至今還記得，當時小區里的垃圾，足足清運了十幾車。

三件大事干完后，家門口的面貌有所改變，居民們更加信賴業委會，也愿意配合工作。經前期意見征詢，業委會于當年擬定并發布小區公約。

小區公約主要有3條：積極配合小區工作，參與志愿活動;做好垃圾分類，全年如發現3次垃圾分類不合格，取消排隊登記車位或已有的停車資格;每年繳納物管費，未交者取消排隊登記車位或已有的停車資格。

“戀愛式”自治，人心換人心

小區自治，講德治，更靠善治。“我們是‘戀愛式’管理，人心換人心，最終兩情相悅。”說到方式方法，業委會成員都這么說。

最艱難的時候，他們沒有辦公場所，搬著凳子在露天開會;想改造小區，奈何工程造價高，就一家一家去討價還價。有多少錢辦多少事，每年年初他們會對著賬本，商議當年預算范圍內可推進的項目。

業委會把每一筆錢用在刀刃上。居民有晾曬需求，就辟出一塊空地，作為公共晾曬區;缺少休閑場所，就覓空地改造迷你公園，配備健身器材和椅子;綠化地里的燃氣調壓箱有礙觀瞻，便在外圍搭起裝飾性小木屋;小區整體環境少了美感和內涵，就通過統一粉刷、墻繪、宣傳立牌等方式，建設景觀小品，傳承慈孝文化……

“戀愛式”自治里，除了硬件改造，少不得的是更柔軟的情感“投資”，這部分“投資”大概每年要花3萬元。

每年重要節日，業委會都會籌備活動。2018年中秋節，舉辦百家宴，36桌“流水席”至今令很多人感懷。受疫情影響，這兩年聚集性活動沒法辦，但心意始終在。剛剛過去的母親節，業委會采購32個蛋糕，送給小區70周歲以上的母親。

端午節邀請居民包粽子，包好的粽子送給小區65周歲以上老人;“六一”兒童節為孩子們策劃驚喜……面向居民推出的一個個活動，帶給大家過節的儀式感。

回饋這份付出的，是凝聚起來的人心。“小區的事是大家的事，我們只要在群里發個通知，就有很多人報名。”業委會成員楊美海告訴記者，前不久建設好的停車場要啟用，垃圾清理工作是居民一起干的，“通知發出后，47人報名。傍晚5點半，大家提著掃把、拖把、塑料桶，一直干到晚上9點40分。”

【專家點贊】

實現自治良性循環，了不起

“小區自治要投入很多時間和精力，要有非常強大的業委會。通過需求改造和情感投入，促進小區實現良性循環，我覺得蔚斗一區算得上是‘優等生’。”在獲悉蔚斗一區“戀愛式”自治模式后，甬上社區研究院特聘專家、中共寧波市委黨校調研員嚴向紅給予這樣的評價。

嚴向紅說，蔚斗一區的自治有其不可復制的部分，物管費有“底氣”多年不漲，是有“先天條件”的。相比中高檔小區，這個小區沒有很復雜的設施設備，無電梯、無地下車庫，也因此不存在水泵、通風設備等方面的維護成本。

“可以復制的是，這個小區實現自治良性循環的原因。”嚴向紅坦言，很多小區做不好自治，是因為沒有真正放下身段。業委會用心管理的，不少見，但大多是對物的管理，而非凝聚人心。

“蔚斗一區的業委會務實不浮夸，把應該做的事情做好。要說環境方面，自然不可能跟高大上的小區比，但該有的都有，該有的秩序也都有，讓人感覺舒服、干凈。而這種感覺就是凝聚人心的基礎。”嚴向紅說，“這個以外來人口為主的小區，住著五湖四海的人，大家能團結在一起，共同守護家園。了不起!”

關鍵詞 戀愛式管理 情感投資 規范不文明行為 自治小區 無物業小區 北侖區戚家山街道蔚斗一區